Erhebung von Ausgleichbeträgen im Sanierungsgebiet "Historisches Stadtzentrum" in Niesky

Mit Beschluss des Nieskyer Stadtrates wurde im Jahr 1993 das Sanierungsgebiet „Historisches Stadtzentrum“ in das Bund-Länder-Programm „Städtebauliche Erneuerung“ aufgenommen.

Seit 1993 hat die Stadt Niesky ca. 16,8 Mio € in die Sanierung dieses Gebietes investiert und z.B. Häuser modernisiert und instandgesetzt, Straßenräume saniert und gestaltet, öffentliche Grünflächen neu geschaffen.
Alle diese städtebaulichen Maßnahmen tragen dazu bei, dieses Gebiet lebenswerter und attraktiver zu machen. Gleichzeitig beeinflusst diese positive Entwicklung den Wert der in diesem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke.

Nunmehr ist das Sanierungsverfahren bis zum 31.12.2017 planmäßig zum Abschluss zu bringen.

Horkaer Straße alt
Horkaer Straße neu
Zinzendorfplatz alt
Zinzendorfplatz neu

Damit verbunden ist die gesetzliche Verpflichtung zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen.

Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass die Eigentümer als Ausgleich für die eingesetzten Fördermittel, in Höhe des durch die Sanierung bedingten Bodenwertzuwachses ihrer Grundstücke, an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind. Diese Ausgleichsbeträge tragen nur begrenzt zur Refinanzierung der eingesetzten öffentlichen Mittel bei, sind aber dennoch unverzichtbar.

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ist die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrages. Die zonale Bodenwerterhöhung wurde durch das Sachverständigenbüro Dr. Sattler unter aktiver Mitwirkung der Vertreter der Stadt Niesky ermittelt. Im Gutachten und der Zonenkarte sind die Anfangs- und Endwerte zum Abschluss der Sanierung dargestellt.

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Mit dem Abschluss der Gesamtmaßnahme ist voraussichtlich im Jahr 2015 zu rechnen.

Sparkasse alt
Sparkasse neu
Muskauer Straße alt
Muskauer Straße neu

Die Große Kreisstadt Niesky beabsichtigt, ab dem Jahr 2013 Ausgleichsbeträge im Wege der freiwilligen, vorzeitigen Ablösung zu erheben.

Der Ausgleichbetrag im Sanierungsgebiet „Historisches Stadtzentrum” beträgt durchschnittlich 2 € je m² anrechenbarer Grundstücksfläche und schwankt in Abhängigkeit zur Lage zwischen 0,80 €/m² und 2,40 €/m². Für jedes Grundstück wird eine individuelle Berechnung entsprechend den Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgenommen. Der Ausgleichsbetrag wird in voller Höhe nach Abschluss der Sanierung per Bescheid erhoben und ist dann innerhalb eines Monats zur Zahlung fällig. Er kann aber auch vor Abschluss der Sanierung festgesetzt werden. Die daraus resultierende Wartezeit bis zum Abschluss der Sanierung im Jahr 2015 wird bei der Wertermittlung durch eine angemessene Abzinsung berücksichtigt. Damit kommen die Grundstückseigentümer in den Genuss eines Nachlasses, der beginnend mit dem Jahr 2013 ca. 6% pro Jahr beträgt. Nach Aufhebung der Sanierungssatzung ist keine Abzinsung des Ausgleichsbetrages mehr möglich.

Die vorzeitige Ablösung hat für den Eigentümer und die Stadt Vorteile.

Vorteile für den Eigentümer:

Die Stadt rechnet die Wartezeit bis zur endgültigen Aufhebung des Sanierungsrechts durch Abzinsung des ermittelten Ausgleichsbetrages an. Der zu zahlende Ausgleichsbetrag wird dadurch im Vergleich zu einer späteren Zahlung gemindert.

Die vorfristige Ablösung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 3 BauGB gibt für beide Seiten Rechtssicherheit. Die Parteien sind sich darüber einig, dass der so errechnete Betrag zutreffend und angemessen ist. Dies gilt auch dann, wenn spätere Wertermittlungen ergeben sollten, dass die Erhöhung des Bodenwerts höher oder niedriger ist als hier angenommen. Nacherhebungen von Ausgleichsbeträgen werden damit ausgeschlossen.

Wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut ist oder das Gebäude modernisiert und instandgesetzt ist, kann es auf Antrag aus dem Sanierungsrecht entlassen werden. Bestehende Rechtswirkungen gemäß § 144 BauGB entfallen, wie zum Beispiel die Genehmigungspflicht bei der Veräußerung oder bei der Aufnahme von Grundschulden.

Der gezahlte Ausgleichsbetrag kann im Einzelfall steuerlich geltend gemacht werden. Nach vereinbarter Zahlung des Ausgleichsbetrages kann der Eigentümer bei der Stadt einen formlosen Antrag auf Bescheinigung über sanierungsrechtliche Ausgleichs- und Ablösebeträge nach dem Baugesetzbuch zur Vorlage beim Finanzamt stellen. Weitere Informationen zur steuerlichen Absetzungsmöglichkeit erteilt Ihnen Ihr Steuerberater.

Vorteile für die Stadt:

Die Stadt ihrerseits kann die mit der vorzeitigen Ablösung verbundenen Einnahmen nutzen, um die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen weiter zu finanzieren. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers müssen solche Einnahmen wieder der jeweiligen Sanierungsmaßnahme zugeführt werden und nicht wie bei der formellen Festsetzung von Ausgleichsbeträgen durch Bescheid anteilig an den Freistaat abgeführt werden. Damit trägt die vorzeitige Ablösung von Ausgleichsbeträgen direkt zur Aufwertung des Sanierungsgebietes bei.

Ab Mitte August 2013 wird jeder Grundstückseigentümer, dessen Flurstück sich innerhalb des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets befindet, persönlich angeschrieben und über die grundstücksspezifischen Bedingungen der vorzeitigen Ablöse informiert.

Gleichzeitig können Sie sich über die Zuordnung Ihres Grundbesitzes in die jeweilige Zone des Sanierungsgebiets einschließlich der daraus resultierenden Bodenwertsteigerung anhand der Zonenkarte (siehe unten) informieren. Für weitere Fragen zum Thema stehen die Mitarbeiterin bei der Stadtverwaltung Niesky, Frau Giesel, Telefon: 03588 282657 zur Verfügung.

Zonenkarte

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